Konut, temel bir hak olmasının yanı sıra önemli harcama kalemlerinden de biridir. Bu yönüyle mevcut ekonomik koşullardan etkilenmekle birlikte söz konusu koşulları şekillendiren bir piyasa olduğundan bahsedilebilir. Son yıllarda Türkiye’de konut satışında istikrarlı biçimde ilk sırada yer alan İstanbul, bu piyasanın önemli dinamiklerinden biri haline gelmiştir. 2022 yılında İstanbul 259 bin 654 konut satışıyla konut piyasasında %17,5 oranında pay sahibi olmuştur (TÜİK, 2022).
Konut satışı ipotekli ve diğer olmak üzere farklı şekillerde gerçekleşmektedir. İstanbul’da satış şekline göre konut satış dağılımına bakıldığında banka teminatı doğrultusunda gerçekleştirilen ipotekli satışın diğer satış şekillerine kıyasla daha az tercih edildiği görülür. Bununla birlikte, 2015 yılından bu yana ipotekli konut satış miktarı %48,5 oranında azalmıştır. İpotekli satış dışında kalan satış türleri diğer konut satış türü olarak ifade edilmektedir. Diğer konut satış türlerinde bir artış yaşanmasının temel sebebinin faiz oranlarının yüksek seyretmesiyle ipotekli satış oranının düşmesi olduğu ifade edilebilir. Nitekim Merkez Bankası’nın da belirttiği üzere faiz oranları yükseldikçe ipotekli konut satış oranları düşmektedir (TMB, 2023).
İlk el ve ikinci el şeklinde ayrılan satış durumuna göre konut satış sayıları incelendiğinde İstanbul’da son sekiz yılda ikinci el satışın ilk sırada yer aldığı görülür. Üstelik ikinci el konut satışında 2013 yılından bu yana %44 oranında artış yaşanmıştır. Bu artışın genel konut satışındaki artışla doğrudan ilişkili olduğu ifade edilebilir. Diğer yandan, ilk el konut satışlarının giderek azalması taleple yeni konut arzı arasında bir uyumsuzluk olduğuna da işaret eder. İstanbul’da alt ve orta sınıfların erişebileceği nitelik ve fiyatlarda sıfır konutların üretilmediğini söylemek mümkündür.
Konut piyasasını etkileyen önemli bir dinamik yabancılara yapılan konut satışlarıdır. İstanbul, iş piyasaları için dinamik bir pazar olmasının yanı sıra tarihi ve turistik bir mekan olmasıyla da yabancılar için adeta bir çekim merkezidir. Bu durumun yabancılara yönelik konut satışlarına da doğrudan yansıdığı ifade edilebilir. Nitekim İstanbul’da yabancılara yönelik konut satış sayısı 2013 yılında 2447 iken 2022 yılında 10 kat artarak 24.953’e ulaşmıştır. 2021 yılında 26.469 ile en yüksek noktaya ulaşmıştır. Son iki yılda İstanbul’da yabancılara yönelik konut satışının önemli oranda artmasında döviz kurunun yükselmesi ve enflasyonun artmasıyla ülke ekonomisinin içinde bulunduğu koşulların etkili olduğu ifade edilebilir.
Nitekim konut satışının artışı da İstanbul’da konut fiyat endeksinin yükselmesini beraberinde getirmiştir. 2013-2022 yıllarında İstanbul’da konut fiyat endeksi istikrarlı bir şekilde yükselmiştir. Bununla birlikte 2021 yılının Aralık ayında 220,6 olan İstanbul konut fiyat endeksi 2022 yılının aynı ayında %174 oranında artarak 604,8 seviyesinde gerçekleşmiştir. İstanbul’da konut fiyatlarının son yıllarda sıçrayarak yükselmesi, hanelerin esas iş gelirlerinin ve ücretlerin daha düşük arttığı bir ekonomik bağlamda, anayasal bir hak olan barınmaya erişimin giderek bir krize dönüştüğüne işaret eder. Mevcut durumda İstanbul’da konut sahibi olma imkanı giderek eriyen alt ve orta sınıflar için kapsamlı politikalara ihtiyaç vardır.
Sonuç olarak konut piyasası mevcut ekonomik koşullardan etkilenmekle birlikte arz-talep ilişkisi doğrultusunda söz konusu koşulları şekillendirmiştir. Bu doğrultuda mevcut koşullarla birlikte değişikliğe uğrayan söz konusu piyasanın toplumda nasıl karşılık bulduğu önemli bir sorudur. Üzerinde ayrıca durulması gereken; temel bir hak ve önemli harcama kalemlerinden biri olarak konuta ulaşımın toplumun farklı sınıfları tarafından nasıl gerçekleştiği ve bu sınıfların konut piyasasındaki dalgalardan nasıl etkilendiğidir.
Kaynakça
TÜİK, Konut Satış İstatistikleri, 2022. Erişim adresi: https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Konut-Satis-Istatistikleri-Aralik-2022-49526#:~:text=T%C3%9C%C4%B0K%20Kurumsal&text=Konut%20sat%C4%B1%C5%9Flar%C4%B1%202022%20y%C4%B1l%C4%B1nda%20bir,en%20y%C3%BCksek%20paya%20sahip%20oldu.
TMB, İpotekli Konut Satışları ve Konut Kredi Faizleri, 2023. Erişim adresi: https://evds2.tcmb.gov.tr/index.php/index.php?/evds/dashboard/6613
Not: Bu analiz yazısı Hanife Kalkan tarafından kaleme alınmıştır.
Bu analizi paylaş