Türkiye’de gayrimenkulün başlıca yatırım araçlarından biri olarak görülmesi bu sektördeki dalgalanmaların, bireylerin ve kurumların bütçelerine direkt olarak yansımasına yol açmaktadır. Hanehalkı harcamaları içerisinde en büyük payı konut harcamalarının aldığı düşünülürse neden ev sahibi olarak kira yükünden kurtulmanın birçok hane için öncelikli hale geldiği anlaşılabilir. Ülkemizde 2013-2020 yılları arası toplam konut satış sayıları incelendiğinde (2017-2019 seneleri hariç) konut satışlarında devamlı bir artış göze çarpmaktadır. Bu bağlamda ipotekli veya diğer kategorilerdeki konut satışlarının 2019’dan 2020’ye 150.587 farklık bir artış göstererek 1,49 milyona çıktığı tespit edilmiştir.
Sağlıklı ve çok yönlü bir analiz için bahsedilen konut satış verilerini, kurumsal olmayan nüfusun mülkiyet durumuna göre dağılımı grafiğiyle beraber okumak önemlidir. Zira 2019’dan 2020’ye konut satış sayılarındaki artışa rağmen ev sahibi oranının yüzde 58,8’den yüzde 57,84’e gerilediği görülmektedir. Bununla beraber 2016’dan bu yana sürekli artan kiracı oranına karşın ev sahibi oranı devamlı azalmaktadır. Böylece mülk alımının zaten belli bir varlığa sahip bir grup tarafından yatırım amaçlı yapıldığı, konut alımının ihtiyaca yönelik olmaktan ziyade servet büyütme odaklı gerçekleştiği ileri sürülebilir.
Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası’nın konut fiyatlarındaki değişimi takip edebilmek amacıyla oluşturduğu Konut Fiyat Endeksi 2010’dan 2020’ye yaklaşık 95 puanlık bir artış göstererek yüzde 46,7’den yüzde 141,4’e çıkmıştır. Endeksteki artış konut fiyatlarında da artış anlamına geldiğinden bu ciddi yükselişin oldukça kritik bir durum ortaya çıkardığı söylenebilir. Bununla beraber, Tüketici Fiyat Endeksi’ne göre gerçek kira fiyatlarındaki değişimi de bu anlamda çarpıcı bir tablo sunmaktadır. Bahsedilen oranın bilhassa 2017’den 2018’e 8,4 puan artması uzmanlar tarafından kur şoku gibi faktörlerle açıklanmıştır. 2018’den sonra bir düşüş yaşansa da 2019-2020 yıllarında yine 2,76 puanlık artış gösteren bu değişim oranı, kira fiyatlarındaki yükselişe işaret eden bir başka göstergedir. Barınma gibi temel insanî gereksinim çerçevesinde değerlendirilecek bir ihtiyaca yönelik ücretlerde yaşanan aşırı dalgalanmaların sosyal refah için de olumsuz geri dönüşleri söz konusu olabilmektedir.
Türkiye’de konut satış sayılarındaki en belirleyici değişkenlerden biri konut faiz oranlarıdır. Ters orantıyla konut faiz oranları düştükçe satışlar yükselirken, faizler arttıkça satışların düştüğü gözlemlenmektedir. Bu bağlamda devlet aracılığıyla düşürülen konut faizleri, ev sahibi olmak için kolaylaştırıcı gözükse de birtakım açmazları da beraberinde getirebilir. Zira üretim ortaya koyamadan kredi stokunu eritmek ülke ekonomisi için uzun vadede riskli ve tehlikeli gözükmektedir. Konut alabilme gücü kadar önemli olan bir diğer unsur ise bireylerin yaşam kalitesinde doğrudan etkili olan konut niteliğidir. Konutlarda faydalanılan alan ve oda sayısı açısından Türkiye AB ortalamasının üzerinde yer almakla beraber; yalıtım ve ışık alma gibi hususlarda AB ülkelerinin gerisinde gözükmektedir. Buna göre Türkiye’de konutların yaklaşık yüzde 23’ü yeterli ışık alamama sorunu yaşarken, AB ülkelerinde bu oran yüzde 5-6 gibi oldukça düşük bir düzeydedir (Aydın, 2019: 298).
Türkiye’de bilhassa büyük şehirlerde kira fiyatlarındaki ani yükselişler öğrenciler başta olmak üzere düzenli bir geçim kaynağına sahip olmayan tüm grupları doğrudan etkilemektedir. Bu bağlamda barınma yükünün hafifletilmesinde yerel ve merkezi yönetimlerin gerçekleştireceği destekleyici politikalar büyük rol oynamaktadır. Sivil inisiyatif ve oluşumlar sürdürülebilir bir çözüm vadedemediğinden güçleri daha sınırlı kalmakta, dolayısıyla resmi kanalların düzenleme ve müdahaleleri daha büyük kapsamlı seçenekler sunabilmektedir. Bu noktada, Türkiye’de kiracılığın en önemli açmazlarından birinin kamunun yani merkezi ve yerel yönetimlerin halka açık kiralık konut arz etmemesi olduğunu hatırlatmak önemlidir (Paköz, 2021: 8). Piyasayı regüle etmede oldukça önemli bir vasıta olan kiralık sosyal konutların diğer ülkelere nazaran Türkiye’deki yetersizliği barınmayı çok daha sınıfsal hale getirmektedir. COVID-19 pandemisiyle tüm dünyada ve Türkiye’de azalışa geçen GSYİH’ye karşın artan konut fiyatları, hassas gruplar ve yoksul kesim için ciddi bir mahrumiyet ortaya çıkarmaktadır (Paköz, 2021). Dolayısıyla, yukarıda değinildiği gibi kamu projelerinin bahsedilen grup ve kesimlerin gereksinimleri önceleyerek tasarlanması toplum esenliği için hayatidir.
Kaynakça
Aydın, K. (2019). Türkiye’de konut sahipliği, konut koşulları ve konut kalite endeksi. İstanbul University Journal of Sociology, 39(2), 277-301.
Paköz, M. Z. (2021). Türkiye’de ev sahipliği ve kiracılığın değişen yapısı, (Politika Notu: 2021/33). İstanbul: İLKE İlim Kültür Eğitim Vakfı.
Bu analizi paylaş