Konutlaşma, kiracılık veya emlak piyasası denildiğinde kentleşmeden devlet politikalarına bir dizi unsurun dolaylı ve direkt etkilerinden söz etmek mümkündür. Bu bağlamda bilhassa devlet uygulamalarının işlerliği konut krizinin çözümünde kritik bir konumdadır. Az sayıda lojman hariç Türkiye’de merkezi ve yerel yönetimlerin elinde halka açık kiralık konut bulunmaması kiracılığı bir refah problemi haline giren halkalar arasındadır. Örneğin gelir düzeyi düşük hanelerin kiracı kalmaları güncel barınma krizi atmosferinde daha da kırılgan bir pozisyona yerleşmelerine yol açmaktadır.
2014-2021 yılları arasında Türkiye’de ev sahiplerinin oranının devamlı düştüğü, kiracıların oranının ise düzenli yükseldiği görülmektedir. Yoksulluk sınırının altında yaşayan ailelerin yüzde 49,4’ü ikamet ettiği evin sahibi iken, gelir düzeyi arttıkça ev sahipliği oranı yüzde 62,7’ye kadar çıkmaktadır. Öte yandan lojmanlarda en fazla bulunan grubun gelir düzeyi en yüksek kesim olması dikkat çekicidir.
Türkiye’de 2021 yılı itibarıyla yoksul sayısı (medyan gelirin yüzde 60’ından düşük gelire sahip ailelerdeki kişi sayısı) 17.636.000 kişi olarak tahmin edilmektedir. Bu sayı yaklaşık 5 milyon aileye tekabül etmektedir. Yoksul aileler içerisinde kiracı oranı yüzde 32,3 olduğuna göre, 5 milyon yoksul aile içerisinde yaklaşık 1,6 milyon aile ikamet ettiği evde kiracı olarak yaşamaktadır.
Dolayısıyla, sosyal konut politikalarının önceliği hem yoksul hem kiracı olan bu 1,6 milyon aile olmalıdır. Bu ailelerden bazılarına Aile ve Sosyal Politikalar Bakanlığı tarafından ‘Bütünleşik Sosyal Yardım Sistemi’ kapsamında kira yardımı yapıldığı bilinmekle birlikte, kira yardımı alan aile sayısı ve niteliği hakkında net bir bilgi bulunmamaktadır. Böylesi bir belirsizlik de sistemli ve etkili bir transfer ağının önüne geçmektedir.
TOKİ internet sitesinde doğrudan “alt gelir grubu” projesi olarak üretilen konut sayısının 42.667 adet olduğu, bunlar içerisinde 40.047 konutun yüzde 100 oranında tamamlandığı görülmektedir (TOKİ, 2021). Bu veriler ışığında hem kiracı hem yoksul olan 1,6 milyon hanenin ihtiyacını karşılamak için daha fazla sosyal konut üretilmesi gerektiği aşikârdır. Bununla beraber, yoksul ailelerin müzmin kiracı olma sorunu haricinde diğer önemli sorun, ikamet edilen konutun nitelik sorunudur. Her ne kadar yoksul ailelerin yüzde 49,4’ü kendi mülkiyetlerindeki evlerde ikamet ediyor olsalar da aylık gelir azaldıkça ikamet edilen evlerin kalitesinin de düştüğü, yine TÜİK verilerinden anlaşılmaktadır.
Yoksul ailelerin ikamet ettiği evlerde sızdıran çatı, nemli duvarlar, çürümüş pencere çerçeveleri vb. sorunlar, konutun izolasyonundan dolayı ısınma sorunu, odaların karanlık olması veya yeterli ışık alamaması gibi sorunlar belirgin derecede artmaktadır. Konut politikalarında ikinci öncelik, yeterli sıhhi koşulları sağlamayan ve / veya afetlere dayanıksız konutların iyileştirilmesi veya yenilenmesi sorunudur.
TÜİK Hanehalkı Bütçe Araştırması Tüketim Harcamaları verilerine göre, Türkiye’de konuta ilişkin harcamaların (kira dâhil) toplam harcamalar içerisindeki payı 2002-2019 periyodunda yüzde 24-28 bandında değişmektedir. Kiracılarda bu oran yüzde 30’lara kadar çıkmakla birlikte, toplam bütçe içerisinde yüzde 20-25 arası bir konut ve kira harcaması genellikle kabul edilebilir düzeydedir. Diğer taraftan konuta ilişkin masrafların yoksul ailelerin bütçesine getirdiği yükün orta ve üst gelir gruplarına göre önemli ölçüde fazla olduğu görülmektedir. Yoksul ailelerin yüzde 88,9’u konut masraflarının (çok veya biraz) yük getirdiğini beyan etmektedir.
- Giderek katmanlı ve problemli bir hal alan barınma krizi, acil, kısa ve orta/uzun vadede geliştirilecek önlemlerle dizginlenmelidir. Bu bağlamda acil olarak yoksulluk sınırının altında yaşayıp kiracı olan 1,6 milyon ailenin tespit edilip desteklenmesi, kiraya verilmeyen boş konutlar için alınan emlak vergisinin yükseltilmesi ve boş konutların kira piyasasına dâhil olmasının teşvik edilmesi gereklidir. Orta/uzun vadede ise kamunun konut stokunun en az yüzde 25-30’unu elinde bulundurması ve piyasanın manipüle edilmesinin önüne geçilmesi sağlanmalıdır. Ayrıca yoksul ve kiracı kesim için sosyal konut projeleri çok daha yaygın hale getirilmeli ve bu sosyal konutların fiyatlarında alım gücü göz ardı edilmeden gerçekçi davranılmalıdır.
Kaynakça
TOKİ. (2021). Proje tipine göre uygulamalar. 26 Temmuz 2022 tarihinde https://bit.ly/3zgHl9F adresinden erişildi.
Not: Bu analiz yazısı Muhammed Ziya Paköz’ün İLKE Vakfı için yazdığı Türkiye’de Ev Sahipliği ve Kiracılığın Değişen Yapısı başlıklı politika notundan hareketle kaleme alınmıştır.
Bu analizi paylaş